亡くなった親名義の家を売却するには？相続登記から売却までの流れ
2026年09月14日 11:57
亡くなった親名義の家を売却するには？
相続登記から売却までの流れ
「親が亡くなり、誰も住まなくなった実家を売却したい」
「不動産会社へ相談する前に、名義変更をした方がよいのでしょうか」
このようなご相談をいただくことがあります。
亡くなった方が不動産の名義人になっている場合、その方から買主へ直接名義を変更することはできません。
通常は、まず相続人への相続登記を行い、その後、売却に伴う買主への所有権移転登記を行います。
この記事では、親名義の実家を売却する場合に必要な相続登記と、売却までの一般的な流れについて解説します。
■亡くなった方の名義のまま実家を売却できる？
不動産の所有者が亡くなった場合、売買による名義変更を行う前に、相続登記が必要になります。
遺言書や遺産分割協議によって実家を取得する相続人を決め、その相続人の名義へ変更したうえで、買主への所有権移転登記を行うのが一般的です。
不動産会社への査定依頼や売却条件の相談は、相続登記が終わる前でも始められます。
ただし、売却代金の決済や買主への引渡しまでには、相続登記を完了させ、売主となる相続人を登記名義人にしておく必要があります。
売却予定がある場合は、不動産会社への相談と並行して、早めに相続登記の準備を始めることが大切です。
■相続登記から実家を売却するまでの流れ
親名義の実家を売却するまでの一般的な流れは、次のとおりです。
1．不動産の名義を確認する
2．遺言書の有無を確認する
3．戸籍を集めて相続人を確定する
4．実家を相続する人を決める
5．遺産分割協議書を作成する
6．相続登記を申請する
7．売買契約を進める
8．買主への所有権移転登記を行う
順番に詳しく見ていきましょう。
■1．土地と建物の名義を確認する
最初に、土地と建物の登記事項証明書を取得し、現在の名義を確認します。
長年ご家族が住んでいた実家では、次のようなケースもあります。
・土地は父名義、建物は父と母の共有になっている
・土地や建物が祖父母の名義のままになっている
・増築した部分が登記されていない
・すでに返済した住宅ローンの抵当権が残っている
・登記上の住所と亡くなったときの住所が異なる
名義や登記の状態によって必要な手続きが変わるため、最初の確認が重要です。
固定資産税の納税通知書や権利証があれば、ご相談の際にお持ちください。
■2．遺言書の有無を確認する
亡くなった方が遺言書を作成している場合は、原則として遺言書の内容に従って手続きを進めます。
自筆証書遺言の場合、法務局の自筆証書遺言書保管制度を利用していない遺言書については、家庭裁判所での検認が必要になることがあります。
遺言書が見つかった場合は、すぐに開封したり手続きを進めたりせず、まず司法書士などの専門家へご相談ください。
■3．戸籍を集めて相続人を確認する
遺言書がない場合は、相続人全員で遺産分割協議を行うため、最初に相続人を確定する必要があります。
亡くなった方の出生から死亡までの戸籍謄本や除籍謄本などを集めます。
転籍や婚姻などによって複数の市区町村から戸籍を取得する場合もあり、相続人の人数や家族関係によっては戸籍収集に時間がかかることがあります。
戸籍がすべて揃っていなくてもご相談いただけます。不足している戸籍は、司法書士が代理で取得できる場合があります。
■4．実家を相続する人を決める
遺言書がない場合は、相続人全員で話し合い、誰が実家を相続するのかを決めます。
例えば、長女が実家を相続して売却する場合は、その内容を遺産分割協議書に記載し、長女の名義へ相続登記を行います。
売却代金を相続人間で分ける予定がある場合は、その分け方も含めて事前に確認しておくことが大切です。
相続人の中に認知症などにより遺産分割協議を行うことが難しい方がいる場合や、連絡が取れない相続人がいる場合は、通常とは異なる手続きが必要になることがあります。
■5．遺産分割協議書を作成する
相続人全員の話し合いがまとまったら、遺産分割協議書を作成します。
遺産分割協議書には、対象となる不動産と、その不動産を取得する相続人を正確に記載します。
原則として相続人全員が署名し、実印を押したうえで、印鑑証明書を用意します。
記載内容に誤りがあると相続登記に使用できないことがあるため、不動産の表示は登記事項証明書の記載に合わせて作成します。
■6．相続登記を申請する
必要な書類が揃ったら、不動産を管轄する法務局へ相続登記を申請します。
相続登記が完了すると、不動産を取得した相続人が新しい登記名義人になります。
令和6年4月1日から相続登記が義務化され、不動産を相続したことを知った日から3年以内に相続登記を申請することが必要になりました。
令和6年4月1日より前に発生した相続についても義務化の対象となり、相続登記が済んでいない場合は、原則として令和9年3月31日までに対応する必要があります。
売却予定の有無にかかわらず、相続した不動産の名義は早めに確認しておきましょう。
■7．実家の売却手続きを進める
相続登記の準備と並行して、不動産会社へ査定を依頼し、売却価格や条件を検討します。
相続登記が完了した後は、登記名義人となった相続人が売主として売買手続きを進めます。
売買代金の決済日には、売主から買主への所有権移転登記を行います。
相続登記と売却のスケジュールが合っていないと、決済予定日に間に合わないことがあるため、不動産会社と司法書士が連携して進めることが重要です。
■実家の売却に時間がかかるケース
次のような場合は、通常より手続きに時間がかかる可能性があります。
・相続人同士の話し合いがまとまっていない
・相続人の中に認知症の方がいる
・連絡が取れない相続人がいる
・数世代にわたって相続登記が行われていない
・土地と建物の名義人が異なる
・未登記の建物や増築部分がある
・抵当権などの担保が残っている
買主が決まってから問題が分かると、売却予定を変更しなければならないこともあります。
まだ売却するか決めていない段階でも、現在の登記名義や相続人の状況を確認しておくと安心です。
■相続登記から実家の売却までまとめて相談したい方へ
司法書士こばやし事務所では、相続人の確認、戸籍収集、遺産分割協議書の作成、相続登記まで一連の手続きをサポートしています。
実家の売却を希望される場合は、ご希望に応じて不動産会社と連携し、相続登記から売却までの手続きを進めることも可能です。
「まだ書類が揃っていない」
「誰が実家を相続するか決まっていない」
「売却するかどうか迷っている」
という段階でもご相談いただけます。
相続登記など、当事務所へのご依頼を検討されている方は、初回相談を無料で承っています。
足立区・北千住で、相続した実家の名義変更や売却をお考えの方は、
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